2024 도시정비법·민간임대주택법·공공주택특별법 개정안 총정리: 재건축·임대·공공주택의 모든 변화!

2024 도시정비법·민간임대주택법·공공주택특별법 개정안: 재건축·임대·공공주택 변화 총정리

2024년 12월 31일, 국토교통부가 발표한 「도시정비법」, 「민간임대주택법」, 「공공주택 특별법」 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.
이번 개정안은 재건축·재개발 활성화, 임대주택 임차인 보호, 공공주택 공급 확대라는 세 가지 핵심 축을 중심으로 주택정책의 대대적인 개선을 예고하고 있습니다.
이 글에서는 이번 개정안의 주요 내용과 시민들에게 미칠 긍정적 영향을 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 도시정비법 개정안: 재건축 규제 완화와 절차 간소화

(1) 정비사업 절차 간소화

1. 분담금 추산 방식 간소화
   기존에는 지자체가 정비계획 수립 시 토지등소유자 각각의 분담금을 추산했지만, 앞으로는 **대표 유형(단독주택·아파트 등)**만 추산하도록 변경되었습니다.
   → 행정 효율성이 향상되고 사업 속도가 빨라질 전망입니다.
2. 통합심의 및 인·허가의제 확대
   통합심의 대상에 소방시설 성능 평가와 재해영향평가가 포함되었으며, 인·허가의제 대상도 편의시설 적합성 확인이 추가되었습니다.
3. 관리처분계획 검증 신청 주체 확대
   기존에는 지자체만 가능했던 관리처분계획 타당성 검증 신청을 조합도 직접 신청할 수 있도록 개선되었습니다.
4. 조합원 분담금 통지기한 단축
   기존 120일에서 90일 이내로 단축되어 사업 진행이 더 신속해질 것으로 보입니다.

(2) 재건축 규제 완화

1. 조합 설립 동의요건 완화
   • 전체 소유자 및 토지면적 75% 이상 동의 → 70% 이상으로 완화.
   • 복리시설 동의요건: 소유자 1/2 → 1/3으로 완화.
2. 재건축 허용 시설 확대
   준주거·상업지역에서 기존에는 오피스텔만 건설 가능했으나, 이제는 주민 요청 시 업무시설·문화시설도 건설할 수 있습니다.

(3) 시행 시기

• 공포 후 3개월 경과 시점부터 시행됩니다.

2. 민간임대주택법 개정안: 임대보증 피해 임차인 구제

(1) 임대보증 취소 제한

• 임대사업자의 허위서류 제출, 고의·중대한 과실로 보증이 취소된 경우에도 임차인에게 귀책사유가 없다면 보증은 취소·해지 불가.
• 보증회사는 임차인에게 보증금 대위변제 의무를 갖습니다.

(2) 소급적용 가능

• 기존 피해 임차인들도 이번 법 개정으로 소급 구제가 가능해졌습니다.
• 사기행위로 취소된 임대보증에도 동일하게 적용됩니다.

(3) 시행 시기

• 공포 즉시 시행(2025년 1월 예정).
  → 임대보증 피해 임차인의 즉각적인 보호가 기대됩니다.

3. 공공주택특별법 개정안: 도심복합사업과 공공주택 공급 활성화

(1) 도심복합사업 제도 개선

1. 우선공급기준일 조정
   기존 기준일(2021.6.29)에서 후보지 선정일로 변경되어, 개발정보를 알지 못한 소유자들도 현물보상을 받을 수 있게 되었습니다.
2. 현물보상 대상 확대
   • 무주택자와 1회 거래 조건을 충족한 경우 현물보상 제공.
   • 전세사기 피해주택 소유자도 보상 대상에 포함.
3. 상가주 보호 강화
   • 상가주 토지보상 및 임대수입 지원 근거 마련.
   • 현물보상권 전매제한 완화(소유권 이전등기 후 → 분양계약 체결 후로 변경).

(2) 민간대행개발 제도 도입

• 민간사업자가 공공주택사업의 일부를 대행하고 대가로 토지를 공급받을 수 있도록 허용.
  → 민간의 자본과 전문성을 활용하여 주택 공급 속도를 높일 것으로 기대됩니다.

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(3) 광역교통 개선대책 조기화

• 공공주택지구의 교통 불편 해소를 위해 지구계획 수립 전 → 지구 지정 후 1년 이내로 변경되었습니다.

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(4) 대기자통합시스템 구축

1. 시스템 통합
   LH, SH 등 개별 청약시스템을 통합하여 입주희망자 정보 사전검증 및 실시간 추천이 가능해집니다.
2. 편리한 입주환경 제공
   전국의 공공주택 입주모집공고를 한눈에 볼 수 있고, 자격정보를 통해 간편하게 입주 절차를 진행할 수 있습니다.

개정안의 기대 효과

1. 재건축·재개발 사업 활성화
   • 절차 간소화 및 규제 완화로 사업 속도가 빨라지고 주민 부담이 줄어듭니다.
2. 임대주택 임차인 보호 강화
   • 임대보증 피해자 구제와 사기행위 방지를 통해 주거 안정성이 강화됩니다.
3. 공공주택 공급 확대
   • 민간 자본과 전문성 활용, 광역교통 개선 등으로 공공주택 공급이 더 신속하고 효율적으로 이루어질 전망입니다.

결론: 2024 주택정책 변화, 미래를 바꾸다

이번 개정안은 주택 시장의 다양한 문제를 해결하고, 재건축·임대·공공주택의 혁신적인 변화를 불러올 것입니다.
특히, 재건축 사업 활성화, 임차인 보호 강화, 공공주택 제도 개선은 국민들의 주거 안정과 삶의 질 향상에 큰 기여를 할 것으로 기대됩니다.

앞으로 개정안 시행 이후의 변화와 효과를 지속적으로 관찰하며, 국민들의 의견을 반영한 정책이 더욱 발전하길 기대합니다.

"이번 개정안으로 우리 모두 더 안정적이고 편안한 주거 환경을 누릴 수 있을 것입니다."

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